La question revient à chaque automne, dès que les feuilles s’entassent : qui doit nettoyer les gouttières, le locataire ou le propriétaire ? La réponse tient en une phrase. L’entretien courant revient au locataire, les gros travaux au propriétaire.
Sauf que, dès qu’on gratte un peu, ça se complique. Maison individuelle ou copropriété, gouttière simplement encrassée ou carrément percée, accès de plain-pied ou toit à quatre mètres : chaque situation déplace la responsabilité.
On vous explique ce que dit vraiment la loi, cas par cas, textes à l’appui, et ce que vous pouvez faire pour éviter le litige. Commencez par situer votre cas.
Dans votre situation, qui doit nettoyer les gouttières ?
4 questions pour savoir qui paie et quoi faire, selon votre logement et votre bail
À retenir
- L'entretien courant des gouttières (retrait des feuilles, dégorgement des conduits) est à la charge du locataire, en application du décret n°87-712 du 26 août 1987.
- Cette obligation ne vaut que pour les gouttières dont le locataire a l'usage exclusif. En copropriété, elles sont parties communes, donc à la charge de la copropriété.
- Les réparations (gouttière percée, descellée, vétuste) et le remplacement relèvent toujours du propriétaire.
- Un nettoyage en hauteur ou dangereux n'est pas exigible du locataire : le propriétaire doit alors faire intervenir un professionnel.
- Comptez 2,5 à 3 €/ml pour un nettoyage de gouttières confié à une entreprise.
Ce que dit la loi sur l'entretien des gouttières
Le partage n'a rien d'un usage flou : il repose sur deux textes précis, une loi et un décret. Les connaître, c'est couper court à la plupart des désaccords.
Le locataire assure l'entretien courant
L'article 7-d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de prendre en charge l'entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret.
Ce décret, c'est le n°87-712 du 26 août 1987. Son annexe range noir sur blanc, parmi les tâches du locataire : « Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières : dégorgement des conduits. »
Concrètement, ça veut dire retirer les feuilles, la mousse et les débris, et déboucher la descente pour que l'eau s'évacue. Un geste d'entretien, pas un chantier.
À savoir
Le décret précise « dont le locataire a l'usage exclusif ». Cette petite phrase change tout : elle vise les gouttières d'une maison louée, pas celles d'un immeuble collectif, qui appartiennent à tout le monde.
Le propriétaire prend en charge les gros travaux
Le propriétaire, lui, doit délivrer un logement décent et en assurer les grosses réparations, au sens de l'article 606 du Code civil. Tout ce qui touche à la structure ou à la vétusté du bâti lui revient.
Une gouttière rouillée qu'il faut changer, un chéneau descellé, un raccord qui fuit à cause de l'âge : ce ne sont pas des réparations locatives. Le propriétaire paie, même si le locataire occupe les lieux depuis dix ans.
Voici la répartition, en un coup d'œil, selon le type d'intervention.
| Intervention | À la charge de |
|---|---|
| Retrait des feuilles et dégorgement courant (maison) | Locataire |
| Nettoyage des gouttières en copropriété | Copropriété (syndic) |
| Nettoyage dangereux ou en grande hauteur | Propriétaire (via un pro) |
| Réparation d'une gouttière percée ou descellée | Propriétaire |
| Remplacement de gouttières vétustes | Propriétaire |
Maison individuelle et copropriété ne suivent pas la même règle
C'est le point que presque personne n'explique clairement, et c'est pourtant celui qui déclenche le plus de malentendus. Tout dépend de qui a l'usage exclusif de la gouttière.
En maison louée, les gouttières sont bien à vous
Vous louez une maison ou un pavillon entier ? Les gouttières ne servent qu'à votre logement. Vous en avez l'usage exclusif, donc leur entretien courant vous incombe, exactement comme le décret le prévoit.
Retirer les feuilles une à deux fois par an, vérifier l'écoulement : c'est votre rôle. Si l'opération se fait sans danger, personne ne viendra la faire à votre place.
En copropriété, elles deviennent parties communes
Dans un immeuble, les gouttières et descentes courent le long de la façade et desservent plusieurs logements. Elles sont donc des parties communes. Aucun locataire n'en a l'usage exclusif.
Résultat : leur nettoyage est organisé et financé par la copropriété, via le syndic. La dépense est répartie entre copropriétaires selon les tantièmes, et une part de l'entretien courant peut être répercutée sur les locataires par les charges récupérables.
Autrement dit, si vous louez un appartement, vous n'avez pas à monter nettoyer les gouttières de l'immeuble. Ce n'est ni votre travail, ni votre responsabilité directe.
Jusqu'où va vraiment l'obligation du locataire
L'entretien courant a des limites nettes. Le locataire n'est pas un couvreur, et la loi ne lui demande pas de prendre des risques ni de réparer ce qu'il n'a pas cassé.
Ce que le locataire doit faire, concrètement
Sur des gouttières accessibles sans danger, le locataire prend en charge le nettoyage courant. La bonne fréquence tient en deux rendez-vous par an.
- Un premier passage à l'automne, après la chute des feuilles.
- Un second au printemps, pour repartir sur des conduits propres.
- Un contrôle rapide après une grosse tempête, si des branches sont tombées.
Si vous voulez éviter l'échelle, sachez qu'il existe des méthodes pour intervenir depuis le sol ou nettoyer sans monter sur le toit. La marche à suivre détaillée figure dans notre guide sur l'entretien des gouttières de votre maison.
Attention
Aucune loi n'oblige un locataire à grimper sur un toit en pente ou à trois mètres du sol pour nettoyer une gouttière. Un travail dangereux sort de l'entretien courant : c'est au propriétaire de faire appel à un professionnel.
Les cas où il n'a rien à payer
Le décret pose une exception claire. Le locataire n'est pas tenu des réparations dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure.
Une gouttière qui se descelle parce qu'elle a trente ans, un raccord posé de travers à l'origine, une tempête exceptionnelle qui arrache une descente : dans ces cas, la facture est pour le propriétaire. Le locataire assure l'entretien, pas le vieillissement du bâtiment.
Le conseil du pro
Prenez deux photos des gouttières à l'entrée dans le logement, et gardez-les. Si un litige surgit plus tard sur leur état, ces clichés datés font toute la différence.
Gouttière bouchée qui paie en cas de dégât des eaux
C'est le scénario qui envenime les rapports locatifs : une gouttière bouchée déborde, l'eau s'infiltre, et un mur ou un plafond se tache. La responsabilité dépend alors de la cause, pas du hasard.
Si le débordement vient d'un défaut d'entretien qui incombait au locataire (des feuilles jamais retirées pendant deux ans), sa responsabilité peut être engagée. Il aura négligé une tâche qui lui revenait.
Si la cause est la vétusté, un défaut de la gouttière ou un événement exceptionnel, la charge bascule sur le propriétaire. Et en copropriété, quand la fuite naît des parties communes, c'est l'assurance de l'immeuble qui prend le relais.
Dans tous les cas, prévenez votre assurance habitation sans attendre : la déclaration de sinistre se fait vite, et elle protège chaque partie pendant que les responsabilités se clarifient.
Combien coûte le nettoyage des gouttières et qui règle la facture
Fait soi-même, l'entretien courant ne coûte quasiment rien : un peu de temps, des gants, un escabeau. C'est bien pour ça que la loi le confie au locataire quand l'accès le permet.
Dès qu'une entreprise intervient, comptez de l'ordre de 2,5 à 3 €/ml (mètre linéaire de gouttière). Le tarif varie selon la longueur, la hauteur et le niveau d'encrassement. Pour le détail poste par poste, voyez notre article sur le prix du nettoyage de gouttières.
Reste à savoir qui règle. Si c'est de l'entretien courant sur une maison louée, le locataire assume, y compris s'il préfère payer un pro plutôt que monter lui-même. Si l'intervention relève de la réparation, de la vétusté ou d'un accès dangereux, la facture est pour le propriétaire.
Comment éviter les litiges entre locataire et propriétaire
La plupart des conflits ne viennent pas de la loi, qui est claire, mais du flou entre les deux parties. Quelques réflexes simples suffisent à couper court.
- Relisez le bail : la clause d'entretien précise parfois noir sur blanc qui s'occupe des gouttières.
- Soignez l'état des lieux : notez l'état des gouttières à l'entrée, photos à l'appui, ça évite d'endosser un défaut préexistant.
- Écrivez, ne téléphonez pas : toute demande au propriétaire ou au syndic passe par mail ou courrier daté.
- Demandez un devis avant d'agir quand l'intervention sort de l'entretien courant, pour clarifier qui paie.
- En cas de blocage, saisissez la commission départementale de conciliation : c'est gratuit, et souvent plus efficace qu'un bras de fer.
FAQ
Oui, si le bail porte sur un logement dont le locataire a l'usage exclusif, comme une maison ou un pavillon. Le décret n°87-712 range le dégorgement des gouttières parmi les réparations locatives. En revanche, le propriétaire ne peut pas lui imposer un travail dangereux, en hauteur, ni la réparation d'une gouttière vétuste.
Personne à titre individuel. Dans un immeuble, les gouttières sont des parties communes : leur entretien est organisé et financé par le syndic, puis réparti entre copropriétaires. Le locataire n'a pas à monter nettoyer les gouttières de l'immeuble.
En copropriété, l'entretien courant des gouttières relevant des parties communes peut être répercuté sur le locataire via les charges récupérables. Le nettoyage des gouttières privatives d'une maison, lui, est directement à la charge du locataire : ce n'est pas une charge récupérable au sens strict.
Adressez-lui une demande écrite, en recommandé, rappelant son obligation de délivrer un logement en bon état. Sans réponse, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, avant toute action au tribunal.
Deux fois par an suffisent dans la plupart des cas : à l'automne après la chute des feuilles, et au printemps. À proximité de grands arbres, prévoyez trois à quatre contrôles. La méthode complète est dans notre guide pour nettoyer les gouttières de votre maison.
Oui, si le débordement vient d'un défaut d'entretien courant qui lui incombait, sa responsabilité peut être engagée. Non, si la cause est la vétusté, un défaut de la gouttière ou un événement exceptionnel : la charge revient alors au propriétaire. En copropriété, c'est l'assurance de l'immeuble qui intervient.
Chez Impulsion Verticale, on intervient sur les gouttières à l'aspirateur et à la perche télescopique, depuis le sol, sans échafaudage ni prise de risque en hauteur. Pratique quand l'accès est délicat ou que la responsabilité revient au propriétaire : découvrez notre service de nettoyage de gouttières.
En résumé : l'entretien courant des gouttières revient au locataire quand il en a l'usage exclusif et que l'accès est sûr, tandis que les réparations, la vétusté, les cas dangereux et la copropriété relèvent du propriétaire ou du syndic.